20160704 – News / L’encadrement des loyers étendu à l’Ile-de-France en 2018 – Immobilier – L’Obs

La mesure fait polémique entre les syndicats professionnels et par les associations de défense du logement.

Paris ne sera bientôt (peut-être, compte tenu du calendrier électoral à venir) pas la seule ville à encadrer ses loyers : la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé la semaine dernière avoir signé l’arrêté permettant d’étendre l’encadrement des loyers à 412 communes de l’agglomération parisienne : les 3 départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) et certaines communes des Yvelines, du Val-d’Oise, de l’Essonne et de la Seine-et-Marne.

« En tout, 8 millions de Franciliens (…) sont concernés. Mais avant d’encadrer, il faut observer, pour définir les plafonds de loyers à ne pas dépasser. Cela pourra donc être effectif à partir de 2018 », a précisé la ministre. L’objectif est « de redonner du pouvoir d’achat aux ménages concernés », car « il y a des zones en Ile-de-France où les loyers sont très chers », a souligné Emmanuelle Cosse. C’est l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) qui sera chargé de définir les loyers médians applicables.

Un report des investisseurs inutile

Un mauvais signal pour les investisseurs privés qui se sont rabattus sur les communes limitrophes de la capitale depuis la mise en place du dispositif sur Paris le 1er août 2015. Ainsi au 1er semestre 2015, « la part des investisseurs en Ile-de-France hors Paris a bondi de 17,8 %, constate Laurent Vimont, président de Century 21. Ils représentent quasiment 14 % des transactions réalisées, un niveau jamais atteint auparavant ». Dans la capitale selon le réseau d’agences immobilières, les ventes de logements pour investissement locatif ont progressé de 3,8 % sur la même période, contre 16,5 % au niveau national.

De plus, l’effet de l’actuel encadrement à Paris semble limité : « Seuls 20 % des loyers sont concernés par une baisse effective, puisque la mesure inclut uniquement les baux à la relocation, indique Fabrice Abraham, président du réseau Guy Hoquet L’Immobilier. Surtout, de nombreux investisseurs ont opté pour la vente ces derniers mois ».

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Les élus de droite et les professionnels dénoncent la mesure

Suite à l’annonce de la ministre du Logement, la présidente de la région IDF Valérie Pécresse (Les Républicains) a dénoncé une mesure « court-termiste et électoraliste », « sans concertation avec les maires » qui « risque d’avoir des effets désastreux » en Ile-de-France. « La seule solution durable à la pénurie de logements est la construction de logements neufs et la rénovation de logements vétustes », et « le blocage des loyers, en baissant la rentabilité de l’investissement locatif, va dissuader des opérations de construction et de rénovation, pourtant indispensables pour stabiliser les prix de l’immobilier en Ile-de-France et répondre aux besoins des Franciliens », a-t-elle indiqué.

Des critiques partagées par le député (Les Républicains) des Hauts-de-Seine Thierry Solère : « Ca veut dire qu’en gros en France, dans toute l’Ile-de-France quasiment, en tout cas Paris et première couronne, les loyers seront définis par la loi, seront encadrés. Je crois qu’à part la Corée (du Nord), il n’y a pas beaucoup de pays où c’est le législateur, la réglementation et la loi qui fixent les prix des loyers », a-t-il déclaré sur Radio Classique et Paris Première.

Parmi les détracteurs figurent également les syndicats de professionnels de l’immobilier. Ainsi, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), l’Union des syndicats de l’immobilier et l’association Plurience ont dénoncé l’extension du dispositif et demandé qu’il soit circonscrit à Paris intra-muros. « Cette décision est contraire aux directives édictées par le Premier ministre, Manuel Valls, de circonscrire l’encadrement des loyers à Paris intra-muros, et d’en faire un bilan avant de poursuivre une éventuelle extension », ont-elles indiqué.

Les associations favorables à l’extension du dispositif

« Enfin une bonne nouvelle! », a jugé de son côté l’association de défense des consommateurs CLCV, qui en avril dernier incitait les citoyens à interpeller leur maire pour demander l’application du dispositif dans toutes les zones tendues, soit 1.151 communes de 28 agglomérations comme le prévoit la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014. Pour son président François Carlier, le dispositif « ne fait pas baisser les loyers, ne bloque pas les prix, mais évite des comportements abusifs, notamment centrés sur les petites surfaces ». « Les loueurs professionnels, globalement, le respectent ». « Pourquoi limiter l’extension à la petite couronne parisienne ? » s’interroge l’UFC-Que choisir, alors que « la ministre reconnaît que la mise en œuvre à Paris n’a pas eu les effets négatifs avancés par ses détracteurs et fonctionne, même si des abus persistent ».

La Confédération nationale du logement (CNL), « favorable au principe » d’encadrement des loyers à la relocation, en vigueur dans la capitale depuis près d’un an, se dit toutefois « réservée quant à son efficacité » car « les loyers de référence se basent sur les niveaux actuels qui sont surévalués ». En outre, le dispositif « ne concerne que les nouvelles locations et le renouvellement de bail, rien n’est prévu pour les locataires en place, même si leur loyer dépasse celui de référence dans leur secteur », déplore l’association de consommateurs.

La CNL pointe aussi le « flou » entourant le complément de loyer autorisé, qui « ouvre la porte à de nombreux abus », et juge « sous-utilisée » la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. Elle demande notamment « une baisse des loyers sur l’ensemble du territoire », et une « construction massive de logements sociaux ». De son côté la Confédération Syndicale des Familles (CSF) souhaite voir l’encadrement appliqué « partout où les montants des loyers impactent trop fortement le budget des familles ».

Des loyers assagis

Les hausses de loyer imposées par les bailleurs au départ d’un locataire ont enregistré un « coup de frein brutal » l’an dernier, selon l’Olap. La hausse moyenne de loyer entre l’ancien et le nouvel occupant d’un logement, n’a été que de + 0,2 % l’an dernier dans l’agglomération parisienne, le niveau le plus faible depuis 2001. De 2006 à 2013, les augmentations avaient été d’environ 6 % ou plus. Si à Paris, la hausse a tout de même été de + 0,8 %, l’encadrement l’a freinée, en s’ajoutant aux décrets annuels pris chaque été depuis 2012 pour limiter la hausse des loyers à la relocation. La ministre du Logement a enfin indiqué que l’encadrement des loyers devrait être effectif à Lille fin 2016 et peut-être à Grenoble « d’ici à un an et demi ».

avec AFP.

Virginie Grolleau

Virginie Grolleau

Journaliste

Source : L’encadrement des loyers étendu à l’Ile-de-France en 2018 – Immobilier – L’Obs

20160702 – News : L’encadrement des loyers va être étendu, mais quel est son impact ?

L’encadrement des loyers va être étendu, mais quel est son impact ?

IMMOBILIER – La ministre du Logement a annoncé que ce dispositif sera élargi à plus de 400 communes de la région parisienne.

Presque un an après son lancement à Paris, l’encadrement des loyers passe à la vitesse supérieure. La ministre du Logement a annoncé jeudi matin que ce dispositif allait être étendu à plus de 400 communes de l’agglomération parisienne. Emmanuelle Cosse a signé un arrêté mercredi qui prévoit une entrée en application à partir de 2018. Que va changer cette réforme ? Retour sur les premières expériences.

Comment fonctionne l’encadrement ? Pour rappel, la loi Alur part du constat suivant : la pénurie de logements dans les zones les plus recherchées provoque une flambée des loyers si bien qu’il est devenu quasiment impossible pour les ménages les plus modestes de se loger dans certaines communes. Pour enrayer cette inflation effrénée, cette réforme instaure donc un encadrement des loyers qui limite les hausses de loyers lors d’un changement de locataire.

Pour y arriver, la réforme repose sur un principe simple : le calcul d’un loyer médian de référence dans chaque quartier, que les propriétaires ne doivent pas dépasser de plus de 20%. A moins que ce logement soit considéré comme un bien d’exception ou qu’il ait été rénové depuis le départ du dernier locataire. Une telle politique étant inédite, il a été décidé de la tester à partir du 1er août 2015 dans la ville qui concentre le plus d’abus, Paris, avant de l’élargir.

Quelles sont les villes bientôt concernées ? L’encadrement des loyers va être étendu à 412 communes de l’agglomération parisienne, situées dans les départements suivants :  Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d’Oise, Essonne et Seine-et-Marne. D’ici 2018, l’Observatoire des loyers va collecter des statistiques sur ces communes afin d’établir un diagnostic du marché immobilier local puis fixer le loyer médian et donc les montants à ne pas dépasser.

Quel a été son effet à Paris ? L’encadrement des loyers a été lancé il y a moins d’un an, les retours d’expérience sont donc limités mais des tendances se dégagent déjà. Cette réforme a d’abord eu un effet immédiat : un mois après son entrée en application, début septembre 2015,  le montant des loyers a eu tendance  à reculer, surtout pour les logements de petite surface. 20% des studios gérés par le réseau Century 21 ont ainsi vu leur loyer diminuer. Autre indicateur : les annonces de location. Alors que 46% des offres de location dépassaient le plafond fin juillet 2015, elles n’étaient plus que 29% un mois plus tard, selon une étude de Meilleursagents.com qui avait alors décortiqué 30.000 petites annonces.

Six mois plus tard, Meilleursagents.com ressortait sa calculette et constatait que la situation s’était depuis figée : début mars 2016, 29% des offres de locations étaient au-dessus du loyer de référence, c’est-à-dire autant qu’en septembre 2015. Un tiers des offres locatives qui étaient hors-jeu sont donc rentrées dans le rang et la situation n’a pas bougé depuis, toujours selon Meilleursagents.com. L’association des plus importants professionnels de la gestion locative, Pluriences, est, elle, plus sceptique : d’après ses calculs réalisés mi-juin, seuls 15% des offres de location ont vu leur loyer reculer depuis l’été 2015, rapporte le site spécialisé Businessimmo.

Quel impact dans les nouvelles communes concernées ? « On peut anticiper ce qu’il s’est passé à Paris cette année : une légère mais assez rapide baisse des loyers », résume pour Europe 1 Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.

Cet encadrement pourrait même mettre fin à certaines anomalies provoquées par… l’encadrement des loyers justement. « Des villes de la première couronne parisienne se retrouvent avec des loyers pratiqués supérieurs à ceux de Paris, qui sont encadrés. A Montreuil, le loyer pour un studio est aujourd’hui de 25 euros du mètre carré alors que dans les quartiers environnants qui sont à Paris, dans le XXe arrondissement, le loyer est de l’ordre de 23 euros le mètre carré. Aujourd’hui, louer un studio coûte plus cher à Montreuil que dans certains quartiers parisiens », détaille-t-il. En revanche, les investisseurs immobiliers qui avaient délaissé la capitale pour ses environs risquent désormais d’y réfléchir à deux fois avant d’acheter un bien, surtout les petites surfaces réputées plus rentables, ce qui pourrait réduire l’offre locative à plus long terme.

Les propriétaires jouent-ils le jeu ? Si entre 15% et 30% des locations immobilières ne respectant pas l’encadrement sont rentrées dans les clous à Paris, la majorité des propriétaires prend donc le risque de rester dans l’illégalité. Et donc d’être poursuivi par leur locataire qui peut, une fois le contrat de location signé, en contester le montant. Sauf qu’un tel bras-de-fer est encore très, très rare : « Il n’y  pas forcément de police des loyers et les locataires ne font pas forcément appel à la Commission de conciliation des loyers. Je crois qu’il y a eu une vingtaine de dossiers gérés (en 11 mois, ndlr) », souligne Thomas Lefebvre.

Source : L’encadrement des loyers va être étendu, mais quel est son impact ?